保租房物業費定價遭遇“打架”
◎南昌鴻鵠夢·青年公寓租戶：收費“超標”，市級文件與省政府定價目錄相沖突 ◎運營方：參照有關文件精神執行
來源： 新法治報·贛法云客戶端 | 日期： 2025年06月12日 | 制作： 賈辛 | 新聞熱線： 0791-86847870
南昌市鴻鵠夢·青年公寓是利用集體建設用地建設租賃住房全國五個試點之一。南昌市專門為其出臺試點實施方案，規定物業費須參考周邊市場物業水平，與房屋租賃市場接軌。基于此，該公寓的物業費定價為3元/月·平方米。
然而，作為保障性租賃住房，物業費的定價遠高出《江西省政府定價的經營服務性收費目錄清單（2025）》限定的0.2~1.65元/月·平方米。
對此，鴻鵠夢·青年公寓運營方表示，3元/月·平方米的物業費定價，有自然資源部辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳聯合下發的相關文件中“不得隨意改變試點實施方案的內容”作為支撐。
當政府定價目錄與項目試點賦予的靈活定價權發生“碰撞”時，孰輕孰重？這不僅是該公寓租戶的困惑，更是保障性租賃住房高質量發展進程中亟待厘清的普遍性課題。
租戶質疑：
保租房收“市場化”物業費
鴻鵠夢·青年公寓位于南昌市紅谷灘區嶺口路。6月4日，記者在現場看到，該項目剛交付不久，共有2棟16層的住宅樓，小區環境整潔。
“按地段和環境來說，小區房租適中，但物業費有些高。”在采訪中，有租戶告訴記者，她租住的一居室面積有50多平方米，月租金在1500元左右，但物業費卻需要按照3元/月·平方米交納，算起來一年的物業費占到了房屋年租金的10%。
據了解，鴻鵠夢·青年公寓項目于2024年9月投入運營，總用地面積約13.3畝，共計280套，戶型有一居室、兩居室、三居室，面積為51平方米至90.5平方米不等。作為保障性租賃住房項目，該青年公寓的申請條件為：新市民（非本市戶籍或取得本市戶籍3年內）或青年人（本市戶籍、40周歲以下的成年人），且租賃者個人名下在南昌市東湖區、西湖區、青云譜區、青山湖區、紅谷灘區無住房，未享受公租房（廉租房）、經濟適用住房、共有產權住房等政策。而租金嚴格按照政府指導價格執行，遵循“租戶可負擔、企業可持續”的原則，最高不超過同類市場租賃住房租金的90%，平均租金為29.3元/月·平方米。
采訪中，有租戶告訴記者，根據江西省發展和改革委員會關于公布《江西省政府定價的經營服務性收費目錄清單（2025）》的通知，保障性住房物業服務的收費標準為0.2~1.65元/月·平方米。而鴻鵠夢·青年公寓的物業費價格遠超政府規定的標準。
記者隨機采訪了該項目周邊幾個商圈的公寓物業費價格，有房產中介表示，該區域50平方米左右的商住公寓出租價格在每月1500~3500元之間，物業費價格在2.5~3.8元/月·平方米不等。
那么，鴻鵠夢·青年公寓既然是政府投資打造的保障性租賃住房項目，為何物業費價格直逼物業服務市場均價，不能參照省政府的經營性服務定價執行呢？
運營方回應：
參照有關文件精神執行
帶著疑問，記者來到鴻鵠夢·青年公寓的物業服務中心，工作人員告訴記者，該公寓項目由南昌市紅谷灘城市投資集團有限公司投資建設，而相關運營則由該公司下屬子公司南昌市贛江新天地假日酒店有限公司負責。
面對租戶對物業費過高的質疑，記者了解到，運營方在接受租房申請時，對于房屋租金以及物業費價格都進行了明確公示。
6月6日，南昌市贛江新天地假日酒店有限公司就相關問題回復本報，鴻鵠夢·青年公寓（嶺口路集租房項目）作為全國5個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點項目之一，首次嘗試采用村集體出地、國企出資模式建設保障性租賃住房，促進解決新市民、青年人等群體的住房困難問題。
在試點過程中，南昌市配套出臺了《南昌市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案》，其中規定項目建成后，在符合相關規定前提下，租賃住房的租金水平可統籌考慮區位、配套、市場需求等因素，并參考周邊市場物業水平，與房屋租賃市場接軌。
“青年公寓項目是參照已運行的南昌市保租房項目、周邊小區等物業費用價格制定物業收費標準，并在紅谷灘區關于2024年度保障性租賃住房申請受理的公告進行公示。”南昌市贛江新天地假日酒店有限公司相關負責人在受訪時表示，《自然資源部辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳關于福州等5個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案意見的函》中還明確規定，不得隨意改變試點實施方案的內容，故鴻鵠夢·青年公寓物業費定價均參照自然資源部辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳文件精神執行。（記者吳強 劉學龍）
編輯：賈辛
校對：王小明
復審：吳旭