147萬購房款被吃“差價”40萬？
南昌一中介被指利用委托公證炒房“兩頭吃” 購房者決定通過法律途徑解決
來源： 新法治報·贛法云客戶端 | 日期： 2025年04月30日 | 制作： 何山 | 新聞熱線： 0791-86847870
買賣房屋對多數家庭來說是一筆大宗交易。今年年初，一場多年后與原房主的偶遇，讓南昌市民趙明（化名）意外發現自家購房經歷存在“貓膩”——在原房主與最終買家之間，有近30%的“差價”進了中介口袋。通過互聯網查證，趙明發現自己的遭遇并非孤例。
利用委托公證炒房處于法律的灰色地帶，一方面涉及合同自由，另一方面又有違“房住不炒”精神，曾陷輿論漩渦的“串串房”也多涉及此類問題。2017年司法部曾發文限制該炒房模式運作，但目前仍有不少存量公證和打政策擦邊球的行為引起訴訟。法學專家認為，針對投機性“炒房”現象，不能僅靠行政力量，相關法律法規也應與時俱進，使房地產市場監管回歸到依法治國的軌道上來。
市民投訴中介“兩頭吃”
貸款沒還完，房價“少”了40萬元，南昌市民趙明一家最近為房子操碎了心。
事情還要從9年前說起。2016年的一天，趙明的父親趙大爺來到位于南昌青山湖區解放西路的某房產中介處，想為趙明購置一處房產。趙大爺稱，當時中介萬老板熱情介紹，說恰好有處親戚家的店鋪低價出售。雙方一拍即合，這套位于解放東路金城國際、兩層共約160平方米的店鋪，最終以約147萬元的價格成交，房產也順利從原房主李先生名下過戶到了趙明名下。
巧合的是，今年3月，原房主李先生故地重游，趙明一家才從李先生口中得知了兩點意外信息。“當年房子李先生只賣了約103萬元，李先生也不是萬老板的親戚。”趙大爺向記者展示了一份情況說明，該說明由李先生出具并簽字確認了上述情況。
據趙大爺回憶，架不住萬老板的熱情，他將所有手續委托了中介辦理，全程未與原房東見面，自己只需向萬老板夫妻的私人賬戶中打款，每打一筆款項，中介就寫一張借條。“當時沒有房貸資格，還是中介帶著去辦了125萬元的金融服務貸款，利息超過7厘。”趙大爺說著，拿出了當年的一摞借條。
中間的40多萬元差價去哪兒了呢？事發后，趙明調取了當年的房產交易相關材料，發現了幾張特殊的委托書。其中一份委托書顯示，自己“因事務繁忙”一次委托了4名陌生人辦理不動產交易、抵押貸款辦理等諸多手續。在最終的房屋買賣合同中，代替買賣雙方簽字的也均為代理人，代替原房東李先生簽字的，則是萬老板的妻子戴女士。
“其實這些代理人我一個都不認識，當時稀里糊涂簽了一堆文件，一套一百多萬元的房子，就這么被中介找人‘代理’吃掉了40多萬元。”回過神來的趙明算了筆賬，加上付給中介的傭金和稅費等支出，自己全家為這套店鋪支付了168萬余元，背上的貸款如今還未還清。“賣套房吃了將近30%的‘差價’，這樣的行為難道不違反中介職業規范嗎？”趙明質疑。通過互聯網，趙明還結識了許多經歷相似的買家，他們決定通過法律途徑，向中介主張權益。
中介：系自由買賣
趙明所稱中介機構如今依舊在原址正常營業，今年4月，記者兩次向中介萬老板夫妻求證2016年的交易情況，卻得到了不同于趙明一家的說法。
“那套房子其實是我們提前買下的，價格方面雙方也認可，怎么能說‘吃差價’呢？”據萬老板描述，在趙大爺上門前，他便向原房主李先生以約103萬元的價格買下了這套兩層店鋪。“當時我們猶豫要不要留下這套店鋪，就沒急著過戶，而是讓李先生辦理了全權委托公證，將后續產權過戶等手續全權委托我們辦理。”萬老板表示，后續趙大爺找上門，他也如實告知了上述情況，雙方同意走正常中介流程買賣房產，不存在“欺騙隱瞞”。
至于40多萬元的差價，萬老板認為屬于“正常市場變化”。“當年的房產一天一個價，賣出的時候漲了40多萬元也很正常。”萬老板強調，彼時李先生債務纏身，才急于低價出售房產，后續房價上漲，趙大爺也接受了新的市場價格，“這屬于自由買賣，并不算‘兩頭吃’”。不過具體何時向李先生付款買下房產，因時間久遠有些“記不清”了。
隨后記者試圖聯系原房主李先生，趙明表示需先征求當事人意見，截至發稿日，記者未得到回復。
業內人士：可能涉及利用委托公證炒房
趙明與萬老板的糾紛一時難以厘清，但雙方的矛盾卻并非孤例。
4月10日，記者向南昌市青山湖區住房和城鄉建設局咨詢相關問題。一名工作人員表示，趙明一家可能遭遇了專業的炒房客。“利用‘全權委托公證’代替買賣，是20多年前中介行當里就流行的典型炒房模式了，先通過委托公證低價鎖定房屋，然后找到愿意高價接手的買方賺取差價，如果中間不涉及詐騙，很難說違規。”上述工作人員坦言，建議當事人通過司法途徑解決民事糾紛。
辦理房屋委托公證，意味著賣方將房屋辦理產權過戶等權利委托給買方，并進行公證，買方可憑公證書將房屋過戶到自己或其他人名下。委托公證進行房產交易的初衷是讓賣方不便親自處理相關事宜時，將工作委托給信任之人完成。然而在實際操作中，該制度也給了炒房客可乘之機。
一名業內人士向記者透露，一般在炒房過程中，炒房客會從急于變現的原房主處尋找低價房源，簽訂購房合同后，不要求將房屋產權過戶到自己名下，而是約定出賣人就房屋辦理全權委托公證并交付產權證原件，待找到買家后，再徑直將房屋過戶。
通過這種“不過戶交易”的模式，不僅可繞過針對炒房客的限購政策，還能規避交易稅費。此后，炒房客一般會與房東約定半年以上交易周期，便于裝修房屋，炒高房價，尋找真正的買家。此外，房屋被委托后，一直到最終買家過戶之前，中間每“委托”一次，意味著房價被“炒高”一次。曾陷爭議漩渦的“串串房”，涉及的多是此類手法。
實際炒房流程也可能更復雜。“有的炒房客會和原房主約定好，先付一定比例的定金，用小資金撬動大資產，一旦市場行情下行，只需放棄這些小額成本即可。”上述業內人士提醒，這些復雜流程的成立有一個共同的前提，“在交易中不得欺騙隱瞞，應及時支付原房東房款，保障委托公證和后續買賣的合法性，否則可能涉嫌詐騙。”
為及時獲取交易信息，炒房客多通過利益分成等方式尋找房地產中介機構合作，甚至有中介人員親自下場。“一套房產僅靠傭金能賺多少？2015年前后，南昌房市火熱的時代，一次成功的操作收益可能輕易達到數十萬元。”該業內人士表示，這幾乎是業內“公開的秘密”。
專家：解決“投機性”炒房現象 不能僅靠行政力量
通過委托公證炒房有利可圖，背后卻也風險重重。江西朗秋律師事務所律師萬浩告訴記者，民法典規定，不動產物權的設立、變更等，經依法登記發生效力，法律另有規定的除外。“委托公證看似給了買方一份保證，但這并不影響賣方把該房再轉手賣給善意的第三人，造成‘一房兩賣’的情形，最終買方維權成本高昂。”萬浩表示，對作為被委托人的炒房客而言，其想謀取的差價也有被委托人追回的風險，畢竟委托人有權隨時撤銷委托。
處于法律灰色地帶的“委托公證”炒房模式近年來引起糾紛成訟頗多。2021年廈門市思明區人民法院法官郭澤喆曾撰文表示，“全權委托公證”表面為委托代理，實際為倒賣房屋并牟取差價，但從司法實踐現狀來看，法院內部對認定“全權委托公證”房屋交易為炒房并確認其無效存在較大的爭議，合同自由和法無禁止即可為等觀念仍屬主流。
為保障“房住不炒”，2017年司法部公布了《關于公證執業“五不準”的通知》，要求公證機構、公證員辦理涉及不動產處分的委托公證時，不得辦理一次性授權全部重要事項的委托公證，不得在公證書中設定委托不可撤銷、受托人代為收取售房款等內容。不過目前仍有不少通知下發前的存量公證引發糾紛成訟，還有一些炒房者按照“重大事項一次一委托”原則辦理公證，打擦邊球繼續借助公證炒房。
值得注意的是，2022年，黑龍江省大慶高新技術產業開發區人民法院審理了一起涉及委托公證的房屋買賣合同糾紛案件。本案中，炒房客向原房東交納定金后，原房東拒絕辦理公證委托，因此炒房客將原房東告上法庭。法院審理后認為，原告利用其具有的房源信息及熟悉房屋交易流程的優勢，與他人聯合將涉案房產出售賺取差價，故購買涉案房屋并非原告真實意思表示，其行為嚴重影響實際買賣雙方締約選擇權，損害了實際買賣雙方合法權益，名為買房，實為炒房，故原、被告簽訂的房屋買賣合同不成立。
“宏觀層面而言，‘房住不炒’有利于房地產市場健康發展；但在微觀層面的個案中，對‘炒房合同’的效力判斷仍然要嚴格依據法律、法規具體規定。”江西師范大學政法學院副院長、教授顏三忠認為，基于民法典合同編的價值初衷，在全國性的法律文件沒有對此類合同行為進行禁止的情況下，司法不宜過于積極地判定此類合同無效，否則將影響市場交易的安全性和穩定性。“要想真正解決投機性‘炒房’現象，不能僅靠政府行政力量，未來相關法律法規也需及時跟進，炒房合同效力的認定標準相關司法解釋也應更加細化，從而使房地產市場的管理和調控真正回歸到依法治國的軌道上來。”顏三忠表示。（文/新法治報·贛法云 王政 記者吳強）
編輯：何 山
校對：王小明
復審：程乘玉