探尋小區分紅背后的治理門道
南昌多數小區未給業主發“紅包”有的連發9年 公共收益存不透明、分配不公等問題專家：業主應主動參與治理，物業應公開公共收益并合理分配，合力提升治理效能
來源： 新法治報·贛法云客戶端 | 日期： 2025年04月21日 | 制作： 何山 | 新聞熱線： 0791-86847870
今年以來，江西多個小區給業主發“紅包”，南昌聆江花園小區1期更是連續9年向業主發放公共收益分紅，其他小區的業主紛紛投來艷羨的目光。然而，現實中，公共收益分配面臨重重困難，比如，有的小區公共收益僅能夠維持基礎設施改造，有的小區公共收益成了一筆“糊涂賬”。根據民法典規定，公共收益歸屬業主，但實際操作中需平衡多方利益。
專家指出，持續分紅考驗著基層治理智慧，如何構建透明可持續的公共收益分配體系，成為提升居民獲得感的新課題。
連續9年給業主發“紅包”
4月7日，家住南昌某小區的熊先生聽說，南昌市紅谷灘區綠地悅城小區業委會此前向近5000戶居民發放了158萬元公共收益，平均每戶300元。他在羨慕之余有些不滿：“我們小區沒錢領，反而要交那么多的物業費。”
記者搜索發現，小區向業主發放公共收益分紅的事情屢見不鮮。例如，2024年，鄭州富田麗景花園小區業委會將364萬元公共收益發放給2000多戶業主，每戶最高可領3600余元。在江西南昌，聆江花園小區1期的業主更是連續9年領到了小區公共收益分紅。
在南昌市東湖區聆江花園小區1期，從2016年起，每年春節前，業主們都會收到“紅包”——小區公共收益分紅。
4月7日，記者來到聆江花園小區1期探訪。該小區沿江而建，周邊交通便利。陳光敏是該小區的物業經理，他所在的物業公司——江西未來物業管理有限公司曾被南昌市住房和城鄉建設局評為2023年度“五星”標識企業。
據陳光敏介紹，聆江花園小區1期共有331戶業主，第一批業主于2003年正式入住。眼下，粉刷一新的墻面、平整的柏油路、整齊的停車位，易讓人忽視這個小區已有20余年的歷史。
該小區內的公告欄貼了一份喜報，上面記錄了該小區2024年度公共區域經營性收支情況，收入36萬余元，停車費和住宅租賃費占大頭。陳光敏介紹，公共收益有專門的賬目，由物業代管，定期公示。
在資金分配方面，物業與業主協商，公共收益按物業與業主7:3進行分配。“小區物業費0.65元~1.2元/平方米，而人工成本連年上漲，經營壓力較大。”陳光敏坦言，“在接管小區后，業委會主動與我們商量，由物業將長期閑置的一樓架空層出租，收益按比例分配，這樣既可緩解我們的經營壓力，又可為業主帶來分紅。”
“今年春節前，每戶都領到了115元‘紅包’，大家都挺高興的。”業主凌奶奶告訴記者。
業主龔勇園對物業贊不絕口。據他介紹，去年，業主們反映地上停車位不足，物業當即對小區空地重新進行規劃，新增了25個停車位，“我們馬上要換3部新電梯。”
部分小區公共收益成“糊涂賬”？
聆江花園小區1期給業主分紅，讓其他小區的業主羨慕不已。然而，縱觀當下，能順利實現公共收益分紅的小區依舊較少。近日，記者來到南昌縣天倫華庭小區探訪，該小區業委會主任朱學立道出了一個窘迫的現實。
連日來，朱學立一直忙于引入新物業公司事宜。“我們的物業費低，引入物業公司比較困難。”朱學立說。
談到公共收益分紅的話題，朱學立向記者算了一筆賬，小區內停車位嚴重不足，設定的停車收費標準是1小時內免費，1~2小時收費2元，而且門面無人問津，收入甚微。
“剔除物業管理費用、業委會辦公經費，剩下的收入只能勉強覆蓋小區的公共支出。”朱學立說。同時，常年存在水壓不足的問題，需要二次供水，水質無法得到保障。為解決這一問題，該小區進行了無負壓供水工程改造。
“這類改造所需費用都得從公共收入中支出，而小區需要修繕的地方有很多。”朱學立表示，一些小區給業主分紅僅僅是曇花一現，“一旦結余不足，就只能取消分紅。”
連日來，記者實地走訪發現，部分小區未對公共區域收支明細進行公示。而現實中，部分物業服務公司單方面掌控公共區域收支，缺乏透明度，甚至隱瞞收支，讓小區公共收益成了一筆“糊涂賬”。
多方協作提升治理效能
法學博士、北京市中倫文德（南昌）律師事務所權益合伙人王瓊指出，根據民法典規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。公共收益應當主要用于補充專項維修資金，有現金分紅等其他用途可召開業主大會，須經“雙過半”業主同意。在資金的管理上，可以業主大會的名義在銀行開設業主共有資金基本賬戶，或者要求物業公司建立專門的賬目，至少每季度一次向業主公示公共收益的情況，讓資金“透明化”。
“現實中，公共收益分配還需平衡物業積極性與業主權益。現行規定僅允許物業扣除合理成本，在實際操作過程中可約定將部分收益作為物業經營激勵，實現雙贏。”王瓊補充道。
南昌社會科學院院長戴慶峰認為，發放小區公共收益，意味著物業從“管理者”到“服務合作者”轉變，業主從“被動接受服務”到“主動參與治理”轉變。
“雖然公共收益分配受地段、資源等客觀條件影響，但從本質上來看，能夠分紅的小區是業主、物業以及業委會合作協同較好的小區。在多方協作下，小區資源得到盤活，公共收益不斷做大，基層治理效能得以釋放和提升。”戴慶峰說。
戴慶峰表示，有的小區沒有分紅，表面上看是公共收益不足，實則是基層治理效能提升方面有待提高。尚未成立業委會的小區中物業權利過大，平等對話機制缺失，急需政府引導、社區支持成立業委會。業主應主動參與治理，在公共收益分配、資金監管、權益劃分、服務質價匹配等方面形成平等的對話機制和參與機制，達到業主與物業之間的平衡，從而激發基層治理效能、促進社會和諧。（文/圖 新法治報·贛法云 王琨 記者方維芳）
編輯：何 山
校對：王小明
復審：程乘玉