樓板開裂 業主遭遇退房難
鑒定顯示樓板板底配筋間距合格率為20% 宜春“正榮·悅玲瓏”樓盤被投訴
來源： 新法治報 | 日期： 2025年03月21日 | 制作： 賈辛 | 新聞熱線： 0791-86847870
每次經過宜春市“正榮·悅玲瓏”樓盤售樓部，看到“好品質真實景”的廣告語，總讓宜春市民唐先生有些黯然神傷。作為該樓盤一期的業主，遲遲沒有裝修入住的毛坯房成了他的愁心事。
這場始于2020年的購房選擇，讓唐先生付出了賣掉自住房、租房等待交房的代價，換來的卻是“樓板板底配筋間距合格率僅20%”的尷尬。更令人不解的是，當樓上鄰居因質量問題成功退房后，唐先生的維權之路卻陷入僵局：同一棟樓、同一開發商、相似的鑒定報告，結局卻截然不同。
新法治報記者介入采訪后了解到，唐先生的遭遇并非孤例，類似的樓板開裂現象也在其他業主購置的商品房中出現。然而，面對因樓盤房屋質量而產生的疑問，開發商和宜春市袁州區住房和城鄉建設局都不約而同選擇回避，拒絕回應。
懸在頭頂的“定時炸彈”
三室兩廳、130余平方米、開間明亮，可是每間房的天花板和地面都留下了幾個穿透樓板的小孔，透露著不尋常——這是唐先生2020年在宜春市“正榮·悅玲瓏”樓盤購置的毛坯商品房現狀。
為了買這套心儀的住房，唐先生稱自己賣掉了自住的老房子，在外租房等待交房，可2022年下半年開始交付后，房子遭遇的種種問題，讓他和家人至今面臨著有房不敢住的窘境。
“房子出現問題，最早是樓上鄰居告知的。”唐先生回憶說，當小區一期進入收房階段，本想過完中元節就著手裝修的他，突然接到了樓上業主吳先生的電話，“5樓鄰居告訴我，他收房時發現客廳的樓板有開裂的情況，裂縫最深有兩厘米，手指伸進裂縫能輕松扣出水泥碎塊”。
由于樓上業主一直在與開發商協商如何處置，唐先生打消了立即裝修入住的念頭，等待最后的結果。沒想到2023年年初，他從吳先生處得知，由于拒絕進行修復，最終開發商同意了退房，“聽說退了本金利息，還有違約金，他們簽了保密協議”。
2月28日，唐先生帶著記者來到了自己購買的商品房。記者看到房子天花板有些不同，客廳和幾個房間房頂掛網加固的痕跡明顯。
唐先生說那些小孔是鑒定機構檢測時留下的，“樓上業主原來跟開發商維權時，請過專業的檢測公司進行檢測，結果堪憂，這樣質量的樓板，不就是我們樓下業主頭上的定時炸彈？”
鑒定結果：樓板板底配筋間距合格率僅20%
除了懸在頭頂的未知隱患，最讓唐先生憤憤不平的是，同一層樓板，兩戶業主的境遇卻各不相同，樓上業主順利退房后，樓下的唐先生也反復找到開發商協商，可得到的最終結果卻是拒絕退房，他覺得不太公平。
“我說房子有嚴重的質量問題并非沒有根據。”唐先生說，他手里共有兩份房屋質量檢測報告，是樓上業主吳先生和他分別起訴開發商時，當地法院委托有資質機構所做的。
其中，吳先生獲得的房屋質量鑒定結果為：房屋樓板混凝土芯樣抗壓強度不符合設計要求，鋼筋間距、保護層厚度、樓板平整度等不符合規范要求。
而唐先生獲得的鑒定結果為：地面樓板板底配筋間距合格率為20%，客廳地面樓板厚度小于設計值，地面樓板板底鋼筋保護層厚度合格率為70%，不符合規范要求。
“樓板鋼筋間距不合格，厚度和保護層也不符合規范，這難道還不能說明房子偷工減料，存在重大安全隱患嗎？”唐先生表示，多年來，他多次找開發商要求賠償和退房，可對方聲稱房屋經過了有關部門驗收，符合交付標準，只能進行修復加固。
公開信息顯示，宜春市“正榮·悅玲瓏”樓盤由宜春正創置業有限公司開發建設，施工單位為龍元建設集團有限公司。
2月28日，記者陪同唐先生來到樓盤售樓部了解情況，售樓部的工作人員表示，房子售出后產生的質量問題，由物業聯系工程部負責。但該樓盤物業負責人在聯系工程部后告知記者，公司方面拒絕就唐先生的房屋質量問題接受采訪。
業主質疑房屋驗收監管缺位
在采訪中，唐先生告訴記者，他所遭遇的房屋質量問題并非個例。
在唐先生手機上保存著一些業主拍攝的房屋質量問題圖片。記者注意到，類似的樓板開裂現象，在其他業主購置的商品房中也出現了。
同樣是2020年，小區業主張女士也在“正榮·悅玲瓏”樓盤花費80余萬元購置了一套住房。她告訴記者，收房時房屋出現空鼓現象，緊接著客廳、臥室開始有不同程度的開裂，“只要往裂縫處倒水，水很快就會滲到樓下，我怎么敢住”。
張女士坦言，她曾多次針對房屋開裂的情況進行維修，但治標不治本，造成交付已久的新房遲遲不能裝修。然而，張女士與開發商交涉的結果與唐先生如出一轍，開發商堅稱，房屋經過驗收，符合交付標準，只修不賠。
“都說經過了層層驗收，但我們房子里的裂縫都沒發現，實在說不過去。”面對房子出現的問題，唐先生和張女士等維權業主，始終想不通這樣的商品房是如何通過驗收，并達到交付標準的。
據了解，我省早在2010年就發布并執行《江西省住宅工程實體質量分套驗收實施意見》（下稱《意見》），其核心是通過分套驗收制度，對每套住宅及其公共部位的觀感質量和使用功能進行專項檢查，保障購房者合法權益。
值得一提的是，與《意見》同期發布的《住宅工程實體質量分套驗收表》中，就包含地面裂縫、空鼓，墻面和頂棚爆灰、空鼓、裂縫等驗收內容。
《意見》中還強調，各級工程質量監督管理機構要加強對分套驗收工作的監督管理，及時公布交付工程分套驗收結果。對分套驗收中弄虛作假、降低標準、將不合格的按合格驗收的責任單位和責任人給予不良行為記錄，情節嚴重的按照有關法律、法規對責任單位和責任人進行處罰。
為此，記者隨后又來到宜春市袁州區住房和城鄉建設局了解情況，盡管有多名業主都表示曾將“正榮·悅玲瓏”樓盤的房屋質量問題反映到該局，但工作人員回復記者稱，此前從未收到過相關投訴。
針對“正榮·悅玲瓏”樓盤部分房屋暴露出來的質量問題，業主質疑驗收環節存在監管缺位，該局以負責人外出為由婉拒了采訪。
律師：起訴退房面臨諸多難點
面對“正榮·悅玲瓏”樓盤業主的遭遇，江西法報律師事務所律師郭俊表示，以房屋質量問題為由起訴開發商退房在司法實踐中并不常見，主要原因在于法律對退房條件設定嚴格標準，且購房者在舉證、鑒定等環節面臨多重難點。
“對于一般質量問題，法院通常判決開發商承擔修復責任并賠償維修費用。”郭俊稱，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條和第十條，購房人僅在以下兩種情況下可主張解除合同：房屋主體結構質量不合格以及質量問題嚴重影響正常居住使用。“主體結構鑒定程序復雜且成本高，若質量問題不成立，成本需要業主自行承擔。而嚴重影響正常居住使用的標準比較模糊，依賴法官自由裁量。”郭俊表示。
郭俊建議，遭遇房屋質量問題的業主應及時拍照、錄像記錄質量問題，保留維修記錄和溝通證據，與開發商協商，要求開發商修復并賠償損失。同時，還可向住建部門投訴，由其介入督促開發商整改，“如果和開發商協商無果，可向法院提起訴訟，根據實際情況，維護自身合法權益”。（文/圖 實習生章逸欣 全媒體記者吳強）
編輯：賈辛
校對：王小明
復審：吳旭