危舊店鋪改造被拆成毛坯房
南昌市師大南路一店鋪承租人投訴 律師：二房東若未告知改造產生的影響應擔責
來源： 新法治報 | 日期： 2024年10月24日 | 制作： 何山 | 新聞熱線： 0791-86847870
童先生所租店鋪變成了毛坯房
近日，南昌市民童先生向新法治報反映，今年4月份，他在南昌市師大南路租用的店鋪被房東告知要進行小范圍加固，需暫停營業，排除危房安全隱患。
可當他再回到店里查看狀況時，發現約定的小范圍加固變成了全面拆除，原本裝修完備的店鋪已經成了毛坯房狀態。事后，店鋪業主江西水泥有限責任公司南昌分公司（下稱“水泥公司”）拒絕對其損失進行賠償。
對此，水泥公司表示，維修面擴大是出于安全考慮，且已告知二房東。由于是口頭約定，三方對此事各執一詞。
針對因危房改造對承租人造成的損失，律師表示，二房東應舉證童先生知曉并同意危房改造可能造成的損失，否則應承擔相應的賠償責任。
投訴：店鋪被拆成毛坯房
“我開了幾年的店鋪，被房東改造后卻成了毛坯房，現在根本無法經營。”近日，南昌市民童先生在自己的店鋪門前，向記者講述了他遭遇的困境。
據介紹，童先生的店鋪位于南昌市青山湖區師大南路3號院沿街，主要銷售零食，是2022年5月開始經營的，由于師大南路臨近學校、居民區，店鋪的生意一直不錯。
10月15日，記者在現場看到，童先生的店鋪已經看不到昔日經營的痕跡，格柵吊頂、墻壁燈箱、外墻玻璃都不見了蹤跡，只有粉刷一新的白墻和房頂，與常見的毛坯房并無二致，但店鋪房梁以及立柱能看到進行了維修加固。
童先生說，這次意外的變故，跟危房改造有關。
童先生的店鋪是通過二房東謝先生租用的，租期至2025年5月29日，產權方為水泥公司。自今年4月份以來，水泥公司以房屋存在安全隱患為由，多次進行了檢測。
“房東說自己的房子是危房，需要進行改造，讓我暫停營業一段時間。”童先生告訴記者，他始終未見過相關的鑒定報告，曾有工作人員在店鋪的立柱打孔進行檢測，但無人告知其結果。
最終，童先生與二房東謝先生以及水泥公司經過多次協商后，同意了局部維修方案，主要維修商鋪北墻、西墻及一根立柱，工期約為一個月。
“我始終強調不能大面積改造，不要耽誤我做生意。”令童先生沒想到的是，6月初他將店鋪移交后，改造工程遲遲沒有動工，直到他8月初來到店鋪查看時，發現現場已經被拆成了毛坯房狀態，原來店鋪安裝的卷閘門、風幕機、射燈、監控探頭等物品都不見了蹤影。
爭議：是否充分告知各執一詞
“我發現改造面擴大后，本想阻止，但是二房東一直跟我協商，說房東肯定會好好處理。”童先生表示，看見原有的裝修被破壞后，讓他難以接受，當他到水泥公司協商賠償事宜時，對方僅提出可以延長租期，房租仍要正常支付，“這樣的條件，我無法接受，現在要開店，我重新裝修就要花十幾萬元，更何況租約就快到期了”。
為進一步了解情況，記者隨即來到江西萬年青水泥股份有限公司（下稱“萬年青公司”）。據了解，水泥公司目前由該公司代管，萬年青公司資產管理部參與本次維修改造的胡女士表示，危房改造涉及的范圍在施工之初就無法預估，施工方可能根據情況去進一步維修，原本商定，如果因為施工耽誤了店鋪經營，將按照施工時間給予童先生相應的房租免除。
“施工方拆開吊頂后，發現情況超出預期，我們也通過謝先生告知了童先生要全面改造。”胡女士表示，最初的房屋租賃合同是與謝先生簽訂，后續的具體施工維修都是直接與謝先生對接，再由謝先生轉告童先生，但具體有沒有告知，她并不清楚。
胡女士坦言，由于水泥公司的租賃合同是和謝先生簽訂的，所以此次危房改造無法與童先生簽訂相應的協議，只能通過謝先生去和童先生口頭協商。
“房屋改造的進展，我都按公司要求告知了童先生，經過他同意，施工隊才進場施工的。”二房東謝先生在受訪時表示，水泥公司要求轉述的，他都通知了童先生，但始終未能出具相應的記錄證明事先告知并取得童先生同意。
當記者問及是否將店鋪小范圍改造變成全面改造的情況告知童先生時，謝先生則表示自己也并不了解施工情況，無法跟童先生確切表述。
隨后，記者展示了一段童先生交付前店鋪的視頻，視頻中店鋪的吊頂、燈具、燈箱廣告牌等一切完整，謝先生也承認，這確實是童先生移交時的店鋪情況。
住建部門：對危房改造并不知情
記者注意到，在童先生的店鋪門前貼有一張《青山湖區房屋室內裝飾裝修備案登記單》，童先生表示這正是此次危房改造工程申請的施工手續，他不明白為什么危房改造變成了裝修施工。
為此，胡女士則表示該店鋪確實屬于危房，之所以沒有對外出具鑒定報告，是因為目前的評級是無法對外出租經營，評估人員也告知不能對外出具。
據了解，童先生所租用的店鋪是水泥公司上世紀70年代末建成的，共有4層，原用于公司南昌辦事處辦公接待使用，后來逐步開始對外出租，童先生使用的底層商鋪樓上，被一家公司改造用作公寓出租，屬于公共人員聚集場所，安全隱患較大。
胡女士向記者提供了由江西省建材產品質量監督檢驗站有限公司出具的鑒定報告，鑒定報告表明“存在多處影響結構安全的缺陷，房屋質量不能滿足后續安全使用，存在老化，部分構建材料強度低于現行國家規范最低要求”，但該報告并未將房屋的危險性劃分等級。
按照《南昌市房屋使用安全管理條例》的相關規定，經鑒定為危險房屋的，房屋安全鑒定機構應當立即將鑒定報告或者相關信息送達委托人，并在24小時內報送房屋所在地的區（縣）人民政府房產主管部門；區（縣）人民政府房產主管部門應當自收到房屋安全鑒定報告或者相關信息之日起3日內，向房屋使用安全責任人發出督促解除危險通知書，提出對危險房屋的處理意見和解除危險期限。
那么，轄區內存在不能滿足安全使用的房屋，屬地住建部門是否知情？
對此，南昌市青山湖區住房和城鄉建設局的工作人員向記者確認，未收到相關的鑒定報告，該名工作人員表示，危房改造要出具相應的鑒定報告，一般情況下鑒定報告會對危房進行明確危險等級劃分。“如果報告中沒有明確劃分等級，只能說這個鑒定報告不太全面。”
對于危房改造的申報為何成為了房屋室內裝飾裝修備案，胡女士并未給出明確解釋。
律師：二房東如舉證不能應賠償
“目前，我們已經停止了維修改造，等租賃合同到期再開展全方位的維修加固方案。”胡女士表示，維修改造的目的是為了安全考慮，施工隊不可能在不經過承租方同意的情況下施工。
然而，對于店鋪的全面改造，童先生始終表示自己沒有得到通知，記者從謝先生處也未獲得相應的溝通記錄。
童先生強調，這一次全面拆除改造給他造成了極大的損失，他不接受水泥廠所提出的減免房租的賠償方案，后續還會就賠償事項與水泥廠再協商，“我停業造成的經營損失，以及再裝修的成本，房東都應進行合理的賠償”。
對此，江西法報律師事務所律師郭俊認為，司法實踐中經常存在“轉租”“二房東”等情況。在本起事件中，房東在修復危房期間，因修復工作給承租人造成損失，如裝修損失、店鋪無法正常營業等，實際轉租人應當承擔相應的賠償責任。由于童先生是與二房東謝先生簽訂的租賃合同，相應的賠償責任應當依據合同中的具體條款向謝先生主張，“如果另有口頭約定，就需要轉租方承擔一定的舉證責任，證明承租人童先生同意并知曉了改造工程對其產生的影響，如舉證不能，將承擔相應的賠償責任”。
同時，郭俊強調，《南昌市房屋使用安全管理條例》規定，單位和個人不得出租危險房屋或者將危險房屋用于生產經營、公益事業活動。如因“危房”而導致的租賃合同后續履行不能，合同各方責任認定及法律后果承擔，需以具體案件情況中雙方過錯程度作為判定依據。（文/圖 實習生熊風雨 全媒體記者吳強）
編輯：何 山
校對：王小明
復審：程乘玉
審簽：羅 強
近日，南昌市民童先生向新法治報反映，今年4月份，他在南昌市師大南路租用的店鋪被房東告知要進行小范圍加固，需暫停營業，排除危房安全隱患。
可當他再回到店里查看狀況時，發現約定的小范圍加固變成了全面拆除，原本裝修完備的店鋪已經成了毛坯房狀態。事后，店鋪業主江西水泥有限責任公司南昌分公司（下稱“水泥公司”）拒絕對其損失進行賠償。
對此，水泥公司表示，維修面擴大是出于安全考慮，且已告知二房東。由于是口頭約定，三方對此事各執一詞。
針對因危房改造對承租人造成的損失，律師表示，二房東應舉證童先生知曉并同意危房改造可能造成的損失，否則應承擔相應的賠償責任。
投訴：店鋪被拆成毛坯房
“我開了幾年的店鋪，被房東改造后卻成了毛坯房，現在根本無法經營。”近日，南昌市民童先生在自己的店鋪門前，向記者講述了他遭遇的困境。
據介紹，童先生的店鋪位于南昌市青山湖區師大南路3號院沿街，主要銷售零食，是2022年5月開始經營的，由于師大南路臨近學校、居民區，店鋪的生意一直不錯。
10月15日，記者在現場看到，童先生的店鋪已經看不到昔日經營的痕跡，格柵吊頂、墻壁燈箱、外墻玻璃都不見了蹤跡，只有粉刷一新的白墻和房頂，與常見的毛坯房并無二致，但店鋪房梁以及立柱能看到進行了維修加固。
童先生說，這次意外的變故，跟危房改造有關。
童先生的店鋪是通過二房東謝先生租用的，租期至2025年5月29日，產權方為水泥公司。自今年4月份以來，水泥公司以房屋存在安全隱患為由，多次進行了檢測。
“房東說自己的房子是危房，需要進行改造，讓我暫停營業一段時間。”童先生告訴記者，他始終未見過相關的鑒定報告，曾有工作人員在店鋪的立柱打孔進行檢測，但無人告知其結果。
最終，童先生與二房東謝先生以及水泥公司經過多次協商后，同意了局部維修方案，主要維修商鋪北墻、西墻及一根立柱，工期約為一個月。
“我始終強調不能大面積改造，不要耽誤我做生意。”令童先生沒想到的是，6月初他將店鋪移交后，改造工程遲遲沒有動工，直到他8月初來到店鋪查看時，發現現場已經被拆成了毛坯房狀態，原來店鋪安裝的卷閘門、風幕機、射燈、監控探頭等物品都不見了蹤影。
爭議：是否充分告知各執一詞
“我發現改造面擴大后，本想阻止，但是二房東一直跟我協商，說房東肯定會好好處理。”童先生表示，看見原有的裝修被破壞后，讓他難以接受，當他到水泥公司協商賠償事宜時，對方僅提出可以延長租期，房租仍要正常支付，“這樣的條件，我無法接受，現在要開店，我重新裝修就要花十幾萬元，更何況租約就快到期了”。
為進一步了解情況，記者隨即來到江西萬年青水泥股份有限公司（下稱“萬年青公司”）。據了解，水泥公司目前由該公司代管，萬年青公司資產管理部參與本次維修改造的胡女士表示，危房改造涉及的范圍在施工之初就無法預估，施工方可能根據情況去進一步維修，原本商定，如果因為施工耽誤了店鋪經營，將按照施工時間給予童先生相應的房租免除。
“施工方拆開吊頂后，發現情況超出預期，我們也通過謝先生告知了童先生要全面改造。”胡女士表示，最初的房屋租賃合同是與謝先生簽訂，后續的具體施工維修都是直接與謝先生對接，再由謝先生轉告童先生，但具體有沒有告知，她并不清楚。
胡女士坦言，由于水泥公司的租賃合同是和謝先生簽訂的，所以此次危房改造無法與童先生簽訂相應的協議，只能通過謝先生去和童先生口頭協商。
“房屋改造的進展，我都按公司要求告知了童先生，經過他同意，施工隊才進場施工的。”二房東謝先生在受訪時表示，水泥公司要求轉述的，他都通知了童先生，但始終未能出具相應的記錄證明事先告知并取得童先生同意。
當記者問及是否將店鋪小范圍改造變成全面改造的情況告知童先生時，謝先生則表示自己也并不了解施工情況，無法跟童先生確切表述。
隨后，記者展示了一段童先生交付前店鋪的視頻，視頻中店鋪的吊頂、燈具、燈箱廣告牌等一切完整，謝先生也承認，這確實是童先生移交時的店鋪情況。
住建部門：對危房改造并不知情
記者注意到，在童先生的店鋪門前貼有一張《青山湖區房屋室內裝飾裝修備案登記單》，童先生表示這正是此次危房改造工程申請的施工手續，他不明白為什么危房改造變成了裝修施工。
為此，胡女士則表示該店鋪確實屬于危房，之所以沒有對外出具鑒定報告，是因為目前的評級是無法對外出租經營，評估人員也告知不能對外出具。
據了解，童先生所租用的店鋪是水泥公司上世紀70年代末建成的，共有4層，原用于公司南昌辦事處辦公接待使用，后來逐步開始對外出租，童先生使用的底層商鋪樓上，被一家公司改造用作公寓出租，屬于公共人員聚集場所，安全隱患較大。
胡女士向記者提供了由江西省建材產品質量監督檢驗站有限公司出具的鑒定報告，鑒定報告表明“存在多處影響結構安全的缺陷，房屋質量不能滿足后續安全使用，存在老化，部分構建材料強度低于現行國家規范最低要求”，但該報告并未將房屋的危險性劃分等級。
按照《南昌市房屋使用安全管理條例》的相關規定，經鑒定為危險房屋的，房屋安全鑒定機構應當立即將鑒定報告或者相關信息送達委托人，并在24小時內報送房屋所在地的區（縣）人民政府房產主管部門；區（縣）人民政府房產主管部門應當自收到房屋安全鑒定報告或者相關信息之日起3日內，向房屋使用安全責任人發出督促解除危險通知書，提出對危險房屋的處理意見和解除危險期限。
那么，轄區內存在不能滿足安全使用的房屋，屬地住建部門是否知情？
對此，南昌市青山湖區住房和城鄉建設局的工作人員向記者確認，未收到相關的鑒定報告，該名工作人員表示，危房改造要出具相應的鑒定報告，一般情況下鑒定報告會對危房進行明確危險等級劃分。“如果報告中沒有明確劃分等級，只能說這個鑒定報告不太全面。”
對于危房改造的申報為何成為了房屋室內裝飾裝修備案，胡女士并未給出明確解釋。
律師：二房東如舉證不能應賠償
“目前，我們已經停止了維修改造，等租賃合同到期再開展全方位的維修加固方案。”胡女士表示，維修改造的目的是為了安全考慮，施工隊不可能在不經過承租方同意的情況下施工。
然而，對于店鋪的全面改造，童先生始終表示自己沒有得到通知，記者從謝先生處也未獲得相應的溝通記錄。
童先生強調，這一次全面拆除改造給他造成了極大的損失，他不接受水泥廠所提出的減免房租的賠償方案，后續還會就賠償事項與水泥廠再協商，“我停業造成的經營損失，以及再裝修的成本，房東都應進行合理的賠償”。
對此，江西法報律師事務所律師郭俊認為，司法實踐中經常存在“轉租”“二房東”等情況。在本起事件中，房東在修復危房期間，因修復工作給承租人造成損失，如裝修損失、店鋪無法正常營業等，實際轉租人應當承擔相應的賠償責任。由于童先生是與二房東謝先生簽訂的租賃合同，相應的賠償責任應當依據合同中的具體條款向謝先生主張，“如果另有口頭約定，就需要轉租方承擔一定的舉證責任，證明承租人童先生同意并知曉了改造工程對其產生的影響，如舉證不能，將承擔相應的賠償責任”。
同時，郭俊強調，《南昌市房屋使用安全管理條例》規定，單位和個人不得出租危險房屋或者將危險房屋用于生產經營、公益事業活動。如因“危房”而導致的租賃合同后續履行不能，合同各方責任認定及法律后果承擔，需以具體案件情況中雙方過錯程度作為判定依據。（文/圖 實習生熊風雨 全媒體記者吳強）
編輯：何 山
校對：王小明
復審：程乘玉
審簽：羅 強